대한민국에 산다면 기본적으로 등기부등본을 보는 법은 아는 게 좋습니다. 오늘은 10년 이상 부동산 중개 경험자의 시선으로 등기부등본 떼는법, 등기부등본 인터넷 발급 및 열람 방법과 전유부/갑구/을구 등의 등기부등본 보는 법을 쉽게 한번 설명해볼까 합니다.
등기부등본 떼는법
떼는 법과 보는 법 중 먼저 떼는 법을 살펴보겠습니다.
인터넷등기소 등기부등본 인터넷 발급 및 열람
부동산 등기 열람 및 발급은 대한민국 법원 인터넷등기소에서 가능합니다. 혹시나 정부24 등 다른 사이트에서 등기부등본 열람이 가능한 걸로 착각하는 경우가 있는데, 등기는 무조건 대법원 인터넷등기소에서 가능합니다.
1. 메인화면 부동산 등기 열람/발급(출력) 선택
▼ 아래 링크는 새탭 열기 링크이니 하나 열어두시고 설명대로 차근차근 따라오시면 되겠습니다.
대법원 인터넷등기소에서는 일반 부동산부터 법인등기 및 동산과 채권 담보 등기도 확인할 수 있습니다. 하지만 오늘은 부동산 등기를 조회할 것이기 때문에 인터넷등기소 홈페이지 메인 화면에 있는 부동산 등기 부분의 열람/발급(출력) 부분을 선택하면 됩니다.
2. 부동산 구분(부동산 종류 선택)
다음으로 등기를 조회하려는 부동산의 주소를 검색해야 하는데 그 전에 먼저 부동산의 종류를 선택해야 합니다.
먼저 집합건물은 아파트, 오피스텔, 빌라 등 다세대로 된 부동산에 해당합니다. 해당 호실의 등기만 조회하면 그와 함께 토지 지분까지 나와서 따로 토지 등기를 뗄 필요가 없습니다.
하지만 이런 다세대 구조가 아니라, 건물 통째로 등기가 하나로 되어 있는 경우 (다가구 등) 토지와 건물 등기부등본 모두를 다 발급해야 합니다. 왜냐하면 토지와 건물의 소유주가 다른 경우가 있거든요.
🚩 실제 실무에서 전세 월세 혹은 매매 중개를 하다가 아주 가끔 이런 경우를 겪는데, 보통은 큰 문제가 없지만, 간혹 토지 소유주와 건물 소유주간의 마찰이 심해 세입자가 손해를 보는 경우가 있습니다.
3. 주소 검색
그 다음은 발급하려는 부동산의 주소를 검색하여 선택하면 됩니다.
4. 등기기록상태
보통 현행을 선택하면 됩니다. 폐쇄는 전산화 이전 폐기된 자료를 보는 거라 특이한 경우가 아니라면 필요 없습니다.
그 외 공동담보/전세목록과 매매목록 체크는 해당되는 경우에만 체크하고, 보통은 체크하여 열람하지는 않습니다.
5. 집합건물을 예로 하나 열람해 볼게요
보통 건물 또는 토지의 경우 목록이 보통 한개 나옵니다. 하지만 집합건물의 경우 해당 건물의 모든 호실(세대) 목록이 나열됩니다. 이 중에서 원하는 호실을 선택해야 하죠.
예시로 서울대입구역에 위치한 아파트 하나를 검색해 보았는데요, 아무 호실이나 하나 골라 열람해 보겠습니다.
👉 참고) 다세대 다가구 연립주택 아파트 빌라 단독주택 차이 및 개념
6. 말소사항 vs 현재유효사항 선택
해당 부동산을 선택하여 다음으로 넘어가면 말소사항포함과 현재유효사항 중 하나를 선택할 수 있는데 이는 등기부등본에 현재 유효한 내용만 표시할 것인지, 과거 이미 지워진 기록까지도 표시할 것인지를 선택하는 것입니다.
말소사항포함을 선택하여 출력하면 가끔 쓸데 없는 과거 기록까지 포함되어 등기부등본의 양이 엄청 많아지는 경우가 있어 보통은 현재유효사항으로 선택하고 출력합니다.
🚩 하지만 신도시가 아닌 로컬 부동산의 경우 좀 꼼꼼한 사무실의 경우 꼭 말소사항을 살펴봅니다. 왜냐하면 해당 건물의 소유주의 과거 기록까지도 쭉 살펴보아 과연 큰 문제 없이 건물을 운영해 온 소유주인지 판가름하여 오래동안 이 사람과 쭉 거래를 할지 말지를 가늠해보기 위해서죠. 하지만 요즘은 워낙 주인이 잘 바뀌고 중개사도 잘 바뀌어서 의미가 크게 없어 보이기도 하네요.
7. 주민등록번호 공개여부 검증
다음으로 넘어가면 주민등록번호 공개 여부를 선택할 수 있습니다. 부동산 계약을 진행 중이라면 보통 해당 부동산 소유주의 주민번호를 알테니 특정인공개를 선택하고 발급 받으면 되나, 주민등록번호를 모르는 경우에는 미공개로 하고 발급해야 합니다. (특정인공개는 주민번호를 입력해야만 발급이 가능합니다.)
8. 결제
과거에는 500원이던 시절이 있었는데 현재는 가격이 올라 등기부등본 인터넷 발급 시 700원의 수수료가 발생합니다.
보통 카드결제 핸드폰결제 등 여러 결제방법이 있지만, 자주 결제하는 경우라면 선불전자지급수단을 가입하여 결제하는 게 편합니다.
9. 열람 및 출력(PDF 가능)
결제가 완료되면 이렇게 열람할 수 있는 목록에 해당 부동산이 표시됩니다. 여러 부동산의 등기를 결제하였다면 여러 목록이 나타나겠죠.
이제 위에서 열람을 누르면 등기부등본을 열람할 수 있습니다.
등기부등본을 열람하면 대법원 인터넷등기소에서 제공하는 뷰어로 먼저 등기부등본이 열립니다. 이 때 출력을 눌러 실제 종이로 출력해도 되며, 보통은 PDF로 출력하여 PDF파일로 저장합니다. PDF파일로 저장하면 PC와 핸드폰에서도 볼 수 있으면서 출력 또한 가능하기 때문입니다.
👉 부동산 아파트 취득세 등록세 계산기 및 납부확인서 발급 방법
👉 인지세 납부확인서 및 납부방법 3가지(수입인지,나라장터,홈택스)
👉 국토부 공시지가 조회 열람 방법 (아파트,토지)
👉 공동주택 개별단독주택 공시가격 조회(부동산공시가격알리미)
이렇게 등기부등본 떼는법을 모두 살펴보았고, 이제는 등기부등본 보는법을 살펴볼 차례입니다.
등기부등본 보는법
등기부등본은 크게 표제부와 갑구, 을구의 3개 섹션으로 구성되어 있습니다. 최대한 전문적인 용어는 자제하며 매우 쉽게 설명해보도록 하겠습니다.
부동산 등기부등본 보는 법 쉽게 설명
1. 표제부 (토지 및 건물의 표시)
표제부는 보통 건물의 개요에 해당하는 부분, 건물의 구조, 대지권 등 사람과 관계가 없는 토지와 건물의 인상착의를 설명하는구나 라고 생각하면 쉽습니다.
매매 계약 시에는 표제부 또한 상당히 중요합니다. 건물의 구조와 면적, 대지권 비율 등을 면밀히 봐야겠죠. 하지만 전월세 계약 시에는 크게 중요한 부분은 아닙니다. 서류상의 건물 생김새보다 소유주와 빚이 더 중요하니깐요.
2. 갑구 (소유권에 관한 사항)
갑구는 소유권에 관한 사항입니다. 가장 중요한 부분이죠. 누가 주인인지를 알아야 거래를 하기 때문이죠. 그리고 소유주 뿐만 아니라 압류, 가압류, 지분 상황 등에 대한 내용들도 기록되어 있으니 유념해야 합니다.
🚩 보통 실무에서 소유자가 아닌 사람과 전세계약을 하여 결국 전세금을 잃어버리는 경우가 있습니다. 부동산 전월세 보증금 사기 중 가장 흔한 게 바로 소유주가 아닌 사람이 소유주인척 하여 거래하는 것입니다. 그래서 아주 꼼꼼하게 거래하는 부동산의 경우에는 관리인이 와서 거래하는 경우에도 관리인은 소유주가 아니므로 계약진행을 안하거나 위임장 등의 모든 서류를 구비하고, 또 소유주와의 계약 관련 녹취까지 완료해야 거래를 진행하기도 합니다.
갑구는 꼭 끝까지 보세요
갑구는 꼭 끝까지 봐야합니다. 가장 마지막에 결국 최종 소유자가 누군지를 봐야합니다. 위 등기부등본은 6번이 마지막이었고, 마지막에 최종 소유권 이전이 이루어져 현재 소유주가 기록되어 있습니다.
3. 을구 (소유권 이외의 권리에 관한 사항)
소유권 이외의 권리가 무엇일까요? 바로 채무(빚) 등이 이에 해당합니다. 바로 근저당권 설정인데요, 을구에서 봐야 하는 점은 근저당권 등을 말하는 융자와 지상권, 지역권 등의 권리 등을 살펴봐야 합니다. (보통 융자를 보기 위함이 큽니다. 지상권이 있는 경우가 잘 없어서..)
만약 내가 최우선변제권 및 금액에 해당하여 무슨일이 생겨도 나의 보증금 금액은 가장 먼저 보호받을 수 있는 정도라면 이 또한 크게 보지 않는 경우도 많습니다. 해당 건물이 경매로 넘어가도 내 보증금은 돌려받을 수 있으니깐요.
✅ 참고) 부동산 아파트 실거래가 조회 방법 3가지 (국토교통부,KB부동산,아실)
하지만 보증금이 좀 높거나 전세의 경우에는 이 부분을 잘 봐야합니다.
예상 경매가액에서 융자금액과 혹시 모를 체납 세금 등을 뺀 금액이 나의 보증금보다 훨씬 큰 경우, 그러니깐 융자금액이 건물가액에 비해 현저히 적은 경우는 크게 위험하지 않을 수 있습니다. 하지만 융자금액이 커서 간당간당하거나 부족하다면 당연히 계약을 피해야겠습니다. (이런 권리분석들은 실제 중개업소에서 함께 면밀히 분석해야 합니다.)
마치며
이렇게 오늘은 등기부등본 인터넷 발급 방법과 등기부등본 보는법을 매우 쉽게 살펴보았습니다. 오늘 설명드린 내용들은 쉽게 설명하기 위해 간추리고 간략히 설명한 내용입니다. 실제 등기부등본 분석, 권리분석은 이와는 다르게 더 면밀히 진행해야 한다는 점을 명심하시기 바랍니다.
✅ 어디에 어떻게 청약해야 할까?
👉 LH임대주택 모든종류 & 청약방법 총정리
✅ 아파트 청약 A to Z
👉 청약통장이란? 종류와 개념 총정리
👉 주택청약 1순위 조건, 청약점수계산
👉 청약통장 미납, 일시납, 중간에 안넣으면?
👉 청약통장 납입횟수 확인 및 순위확인서 발급
👉 청약점수 청약가점 계산기, 가점항목 정리
👉 청약 무주택기간 계산기 및 확인방법
✅ 참고) 기관별 청약하는 방법 총정리
👉 공통) 민간&공공 아파트 청약 AtoZ
👉 1. 한국부동산원 청약홈 총정리
👉 2. LH청약센터 총정리
👉 3. SH청약센터 총정리
👉 4. GH청약센터 총정리
✅ 부동산 가격 조회
👉 부동산 아파트 실거래가 조회 3가지
👉 국토부 공시지가 조회(아파트,토지)
👉 공동주택 공시가격 조회
✅ 나의 자격조건 조회
👉 무주택확인서 조회 6가지
👉 2024 월평균소득 확인방법 6가지
👉 2024년 전년도 월평균소득 기준
👉 승용차 차량가액 조회 방법 2가지
✅ 부동산 등기와 주소
👉 등기부등본 발급 떼는법, 보는법
👉 정부24 전입신고 주소이전 방법
👉 우편물 주소지 일괄변경 4가지
👉 전입세대열람내역서 발급
✅ 세금 납부 조회
👉 근로소득 원천징수영수증 발급
👉 인지세 납부방법 3가지
👉 지방세 완납증명서 조회
👉 자동차세 연납신청 방법과 세금표
👉 주정차,속도위반 과태료 조회
