20년 장기전세 만기 후에는 분양 전환이나 추가 계약이 가능한지 관심이 커지고 있습니다. 서울시와 SH공사의 현재 퇴거 기준, 입주자 대처 방법을 살펴봅니다.
신규 장기전세주택 모집공고 확인하기
- 신규 장기전세주택 모집공고는 SH공사에서 확인합니다.
- 미리내집은 신혼부부 특화형 장기전세주택Ⅱ입니다.
- 장기전세 만기 후 입주를 원하면 새 모집에 다시 신청해야 합니다.
장기전세 20년 만기 후 별도 연장 신청은 없으므로 대체 주택을 미리 찾아야 합니다. 신규 공공임대 모집공고는 서울주택도시공사와 서울주거포털에서 확인할 수 있습니다. 아래 버튼을 눌러 현재 모집 중인 주택과 청약 일정을 확인할 수 있습니다.
- 위 버튼으로 SH공사 공식 홈페이지에 접속합니다.
- 임대주택 또는 장기전세주택 모집공고를 선택합니다.
- 공고문에서 자격과 접수기간을 확인한 뒤 인터넷 청약을 진행합니다.
신규 장기전세주택이나 미리내집은 공고별 자격이 다르므로 기존 입주자라는 이유만으로 우선 입주가 보장되지는 않습니다.
20년 장기전세 만기와 퇴거 기준
- 장기전세주택의 최장 거주기간은 20년입니다.
- 계약은 2년 단위로 재계약하며 최장 기간까지만 가능합니다.
- 최초 모집공고와 임대차계약서에는 분양 전환 불가가 명시됩니다.
- 20년이 지나면 원칙적으로 계약 종료와 퇴거가 진행됩니다.
서울 장기전세 퇴거 기준은 단순히 소득이나 자산이 새로 초과했는지를 판단하는 절차가 아닙니다. 계약상 정해진 최장 거주기간이 종료되는지가 가장 중요합니다. 2007년 시프트로 시작한 물량도 현재 공식 명칭은 장기전세주택이며, 시프트20년만기퇴거 문제 역시 같은 계약 원칙을 적용받습니다.
장기전세 20년 만기 후 연장 가능할까
- 20년 만기 후 장기전세 재계약 연장은 제공되지 않습니다.
- 계약 종료 뒤 계속 거주하는 별도 신청 방법은 없습니다.
- 장기전세주택은 일반적으로 분양 전환되지 않습니다.
- 재계약 중 보증금 인상률은 연 5% 이내로 제한됩니다.
장기전세재계약연장을 검색하는 입주자가 많지만, 20년 장기전세 만기 이후에는 보증금을 더 내고 연장하는 방식도 허용되지 않습니다. 보증금은 주변 전세 시세의 40~80% 수준으로 책정되고 재계약 때 연 5% 이내에서 조정되지만, 해당 조건은 최장 거주기간 안에서만 적용됩니다. 서울시는 2026년 8월 말에도 계약 연장과 분양 전환 제도가 없다고 밝혔습니다.
장기전세 만기 대처와 퇴거 준비
- SH공사는 만기 예정 안내와 계약 종료 시점을 확인해야 합니다.
- 퇴거 전 보증금 반환 일정과 이사 날짜를 협의해야 합니다.
- 신규 장기전세, 국민임대, 매입임대 공고를 함께 살펴야 합니다.
- 고령자와 거동이 불편한 취약계층은 별도 연계 가능성을 문의할 수 있습니다.
장기전세 만기 대처는 만기 직전에 시작하기보다 최소 1년 전부터 준비하는 편이 안전합니다. 2027년 310가구를 시작으로 2028년 682가구, 2029년 1,747가구, 2030년 2,452가구, 2031년 4,170가구가 만기를 맞아 5년간 총 9,361가구가 대상입니다. 실제 상담 과정에서도 보증금 반환과 새 임대주택 입주 시기가 어긋나는 문제가 가장 많이 언급되므로 SH 안내문을 받은 즉시 일정부터 맞추는 것이 좋습니다.
서울시 발표와 입주자 대응 방향
- 서울시는 2026년 9월 8일 만기 퇴거 원칙에 예외가 없다고 밝혔습니다.
- 서울시는 만기 입주민을 위한 별도 대체 임대주택을 확보하지 않는다고 발표했습니다.
- 2026년 8월 시민 인식조사에서 73.9%가 만기 후 퇴거에 찬성했습니다.
- 2026년 9월 29일 미리내집 8차 평균 경쟁률은 46.13대 1이었습니다.
따라서 장기전세 20년 만기 퇴거 문제는 현재 기준으로 연장 요구보다 대체 주택 청약과 이사 자금 준비가 현실적인 대응입니다. 미리내집 청광플러스원 84㎡는 478대 1을 기록할 만큼 경쟁이 높아 공고 확인과 서류 준비를 서둘러야 합니다. 서울시 정책과 SH공사 공고가 바뀔 수 있으므로 계약서와 공식 안내를 함께 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
장기전세 20년 만기 후 바로 퇴거해야 하나요?
원칙적으로 최장 거주기간이 끝나면 계약이 종료되며, SH공사 안내에 따라 퇴거 절차와 보증금 반환 일정을 협의합니다.
장기전세 20년 만기 후 분양받을 수 있나요?
최초 모집공고와 임대차계약서에 분양 전환 불가 조건이 명시되어 있어 일반적인 분양 전환은 불가능합니다.
시프트20년만기퇴거 예외 대상이 있나요?
서울시는 2026년 9월 기준 예외 없는 퇴거 원칙을 밝혔습니다. 취약계층 연계 여부는 개별 상황별 확인이 필요합니다.
장기전세만기대처 방법은 무엇인가요?
SH공사 공고에서 신규 장기전세와 국민임대, 매입임대주택을 확인하고 만기 1년 전부터 청약과 이사 계획을 준비하는 방법이 현실적입니다.
출처
서울주택도시공사 SH공사
서울주거포털
서울특별시 장기전세주택 관련 발표 및 2026년 9월 30일 기준 검색 정보
