전세 보증금 보호를 위한 전세권 설정 등기 절차와 비용 확인하기

전세권설정등기는 전세 보증금 보호를 위해 임차인이 등기부에 전세권을 올리는 절차입니다. 전세권설정등기 비용과 방법을 살펴봅니다.

전세권설정등기하는법 인터넷등기소에서 신청하기

전세권 설정 등기 방법은 인터넷등기소 전자신청이 가장 저렴하고, 임대인과 임차인이 공동으로 신청합니다.

전자신청 등기신청수수료는 10,000원입니다.
전세권설정계약서와 등기신청서 양식은 인터넷등기소에서 출력할 수 있습니다.
등록면허세와 지방교육세는 별도로 납부합니다.

아래 버튼을 눌러 인터넷등기소로 바로 이동할 수 있습니다.

위 링크로 접속해 전자서명 인증서로 로그인합니다.
부동산 등기신청 메뉴에서 전세권설정 신청서를 작성합니다.
첨부서류를 올리고 수수료를 결제해 접수합니다.

직접 전세권 설정을 진행하다 겪은 일인데, 신청서 작성보다 인증서 준비와 임대인 위임장 확보에 시간이 더 걸렸습니다. 접수 다음 날 등기부에 접수 내역이 올라왔고, 등기 완료까지는 며칠이 더 필요했습니다. 전자신청은 서류만 갖추면 어렵지 않습니다.

전세권설정등기비용 계산하기

전세권 설정 비용은 전세금에 비례하는 세금과 등기신청수수료로 구성되며, 국민주택채권 매입은 필요하지 않습니다.

등록면허세: 전세금의 0.2%입니다.
지방교육세: 등록면허세의 20%입니다.
등기신청수수료: 방문 18,000원, 전자표준양식 15,000원, 전자신청 10,000원입니다.

전세금	등록면허세	지방교육세	수수료(전자)	합계
1억 원	200,000원	40,000원	10,000원	250,000원
2억 원	400,000원	80,000원	10,000원	490,000원
3억 원	600,000원	120,000원	10,000원	730,000원

비용을 누가 낼지는 법으로 정해져 있지 않아 계약 전에 임대인과 합의해야 합니다. 관행상 권리를 얻는 임차인이 부담하는 경우가 많습니다. 법무사에게 맡기면 수수료가 따로 붙는데 사무소마다 금액이 달라 견적을 받아야 합니다. 전세금 2억 원이면 전자신청 기준 490,000원이 듭니다.

전세권설정필요서류 준비하기

전세권 필요 서류는 임대인이 준비할 서류와 임차인이 준비할 서류로 나뉩니다.

임대인: 인감증명서와 등기필정보(등기필증)를 준비합니다.
임차인: 주민등록초본 또는 신분증 사본을 준비합니다.
공통: 전세권설정계약서가 필요합니다.
건물 일부만 설정하면 도면을 첨부합니다.
한쪽이 단독으로 신청하면 위임장이 필요합니다.

임대인의 인감증명서와 등기필정보는 잔금 지급일에 받아두지 않으면 일정이 밀리기 쉽습니다. 원룸이나 다가구처럼 건물 일부를 쓰는 집은 도면 작성 단계에서 시간이 걸렸습니다. 서류 유효기간 등 세부 요건은 인터넷등기소 안내에서 다시 확인해야 합니다. 서류는 잔금일 전에 목록으로 맞춰두는 편이 좋습니다.

전세권 설정 절차와 전세 보증금 보호 효과

전세권설정등기란 전세금을 내고 남의 부동산을 사용·수익하는 권리를 등기부에 올리는 등기이며, 설정하면 판결 없이 경매를 신청할 수 있습니다.

계약서 특약에 임대인의 전세권 설정 동의를 적습니다.
등기부등본으로 선순위 근저당 금액을 확인합니다.
잔금일에 위임장과 인감증명서를 받습니다.
인터넷등기소나 등기소에서 신청합니다.
등기 완료 후 등기부 을구에 전세권이 올랐는지 확인합니다.

확정일자만 받은 경우에는 보증금 반환 소송에서 이긴 뒤에야 강제집행이 가능하지만, 전세권자는 바로 경매를 신청할 수 있습니다. 다만 선순위 근저당이 많으면 돌려받는 금액이 줄 수 있습니다. 전입신고와 확정일자도 함께 챙기고, 개인 상황별 판단은 법무사나 변호사 상담이 필요합니다.