보증금 못 돌려받을 때 임차권등기명령 조건과 대항력 유지 신청방법

계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 이사 전 권리 보전이 먼저입니다. 임차권등기명령 조건과 대항력 유지 신청방법, 보증금 반환 절차를 살펴봅니다.

임차권등기명령 신청방법으로 대항력 유지하기

대상: 임대차계약 종료 후 보증금 전액 또는 일부를 받지 못한 임차인
효과: 등기 완료 후 이사하거나 전입신고를 옮겨도 대항력과 우선변제권 유지
신청처: 대한민국 법원 전자소송 또는 임차주택 소재지 관할 법원

아래 버튼을 눌러 임차권등기명령 신청 페이지로 이동할 수 있습니다.

대한민국 법원 전자소송에서 소송신청 또는 신청서 작성 메뉴를 선택합니다.
임대차계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록등본 또는 초본을 첨부합니다.
등록면허세 영수필통지서와 등기신청수수료 영수증을 제출합니다.

임차권등기 신청 서류를 준비할 때 계약 종료일과 보증금 미반환 사실을 정확히 적는 과정에서 시간이 가장 많이 걸립니다. 임차권등기가 완료되기 전에 먼저 이사하면 대항력이 사라질 수 있으므로 등기 완료 여부를 확인한 뒤 전출하는 순서가 안전합니다.

임차권등기명령 조건과 신청 전 확인사항

계약 종료: 묵시적 갱신을 포함해 임대차가 종료되어야 함
주택 조건: 등기된 주택이어야 하며 무허가 건물은 신청 불가
부분 임차: 주택 일부를 빌린 경우 임차 부분 도면 첨부 가능
비용: 신청 및 등기 관련 비용은 임대인에게 청구 가능

등기부상 용도가 주거시설이 아니어도 실제 주거용으로 사용했다면 전입신고, 임대차계약서, 공과금 자료 같은 증빙을 첨부해 신청할 수 있습니다. 임차권등기 이전에 저당권 등 담보권이 설정됐다면 경매에서 해당 담보권보다 후순위가 될 수 있으므로 등기부등본을 먼저 확인하는 편이 좋습니다.

전세보증금반환보증과 월세보증금반환 절차 비교

전세보증금반환보증 기관: HUG, HF, SGI서울보증
보증 이행 청구: 계약 종료 또는 해지 후 1개월이 지나도 미반환된 경우
월세보증금반환: 지급명령 또는 보증금반환소송 진행 가능
보증료 지원: 청년·신혼부부 100%, 일반 가구 90%, 최대 40만원

HUG 기준으로 근저당권 채권최고액과 임차보증금 합계가 주택 시세의 90% 이내여야 하며, 비아파트는 선순위 채권액이 주택가격의 60% 이내여야 합니다. 위반건축물이나 압류·가압류·가등기·가처분이 있는 주택은 가입이 제한될 수 있습니다. 보증료 지원은 정부24 또는 안심전세포털에서 신청합니다.

안심전세앱에서 보증 가입 확인하기

안심전세앱에서는 임대인의 보증 가입 제한 여부와 주택 위험 정보를 확인할 수 있습니다. 2026년 9월 21일부터 사전 확인 기능이 제공되며, 2026년 10월부터 HUG·HF·SGI는 임대인의 보증금 미반환 이력을 공유할 예정입니다. 보증 가입 가능 여부는 주택과 계약 조건에 따라 달라집니다.

전세보증금반환소송 진행 순서와 비용

제기 시점: 임대차계약 만료 후 보증금 반환을 거부하거나 지연하는 경우
진행 방법: 변호사 선임 또는 임차인이 직접 소장 제출
지연손해금: 소장 부본 송달 다음 날부터 연 12% 청구 가능
지원 제도: 전세사기 피해 결정 시 대한법률구조공단 무료 법률지원 가능

전세보증금반환소송비용은 인지대, 송달료, 법률대리인 비용으로 나뉘며 청구금액과 진행 방식에 따라 달라집니다. 소송을 시작하기 전 내용증명, 계약서, 입금내역, 문자와 통화기록을 날짜순으로 정리하면 사실관계 확인이 수월합니다. 전세사기 피해자는 안심전세포털의 전세피해자지원 또는 대한법률구조공단에서 소송대리 지원 가능 여부를 확인할 수 있습니다.

2026년 4월 23일 국회 통과 특별법은 2025년 5월 31일 이전 최초 임대차계약을 체결한 임차인에게 적용되므로 피해자 결정 요건을 별도로 확인해야 합니다. 월세보증금반환소송도 계약 종료와 미반환 사실을 입증하는 자료가 필요합니다.