민간 재개발과 재건축은 사업 대상과 조합원 자격부터 다릅니다. 현금청산 여부와 추가분담금 계산방법까지 한 번에 비교해봅니다.
민간 재개발 재건축 조합원 자격 확인하기
- 재개발: 토지·건축물 소유자 또는 지상권자
- 재건축: 건물과 토지를 모두 소유하고 조합설립에 동의한 사람
정비구역과 소유관계를 확인하면 조합원 자격의 기본 방향을 판단할 수 있습니다. 아래 버튼을 눌러 국가법령정보센터의 현행 도시정비법을 확인한 뒤, 사업 구역 조합의 공고와 정관을 함께 살펴봅니다.
1. 도시 및 주거환경정비법 현행 조문을 확인합니다.
2. 정비구역의 조합설립인가와 사업 단계를 확인합니다.
3. 토지·건축물 등기와 조합 공고를 대조합니다.
재개발재건축차이와 조합원 자격 비교
- 재개발: 노후 주거지와 기반시설을 함께 정비
- 재건축: 기반시설은 양호하지만 공동주택을 철거하고 신축
- 재개발: 토지등소유자의 강제가입 구조
- 재건축: 조합설립 동의가 필요한 임의가입 구조
재개발은 정비구역 안의 토지 소유자, 건축물 소유자 또는 지상권자가 원칙적으로 조합원이 됩니다. 여러 소유자가 같은 세대에 속하거나 하나의 부동산을 공유하면 대표자 1명만 조합원으로 인정됩니다.
재건축은 건물과 부속 토지를 모두 소유하고 조합설립에 동의해야 합니다. 무허가 건축물은 재개발에서도 원칙적으로 제외되며, 정관에 별도 규정이 있을 때만 예외가 될 수 있습니다.
재개발 재건축 차이 비교와 현금청산 기준
- 재건축현금청산: 조합설립에 동의하지 않은 소유자
- 재개발현금청산: 분양신청을 하지 않거나 분양대상에서 제외된 경우
- 공유·세대 분리: 여러 명이 소유해도 1명의 조합원으로 판단될 수 있음
재건축은 조합설립 동의 여부가 출발점이라서 동의하지 않으면 재건축현금청산 대상이 될 수 있습니다. 재개발은 토지등소유자라는 이유만으로 조합원 지위가 인정되지만, 분양신청 기간을 놓치면 재개발현금청산으로 이어질 수 있습니다.
실제 서류를 검토할 때 가장 자주 엇갈리는 부분은 등기부의 소유자 수와 조합 정관의 분양 기준입니다. 매수계약 전에는 정비구역 지정일, 권리산정기준일, 조합설립인가일을 함께 확인하는 편이 안전합니다.
추가분담금 계산방법과 비례율 확인
- 조합원 개인별 분담금 = 조합원 분양가액 – 조합원 권리가액
- 조합원 권리가액 = 종전자산 평가액 × 비례율
- 비례율 = 총수입에서 사업비를 뺀 금액 ÷ 분양대상자 종전자산 총평가액
예를 들어 종전자산 평가액이 4억 원이고 비례율이 อ?
