건축면적 연면적 바닥면적 차이와 뜻, 발코니 포함 기준 비교하기

건축면적, 바닥면적, 연면적은 측정 위치와 사용 목적이 서로 다릅니다. 특히 발코니 포함 기준까지 함께 비교하면 아파트 면적을 훨씬 정확하게 이해할 수 있습니다.

건축면적 연면적 차이 비교하기

• 건축면적: 건물을 위에서 내려다본 수평투영면적
• 바닥면적: 각 층의 벽과 기둥 중심선 안쪽 면적
• 연면적: 모든 층 바닥면적의 합계

건축면적연면적차이는 측정 방향과 합산 범위에서 발생합니다. 건축면적은 주로 건폐율 계산에 사용하고, 연면적은 건물 전체 규모와 용적률 산정의 기초가 됩니다. 바닥면적은 층별 면적이므로 연면적을 계산하기 전 단계에 해당합니다.

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건축 도면을 확인할 때 건축면적은 가장 넓은 층의 면적과 반드시 같지 않을 수 있습니다. 돌출된 발코니나 처마, 필로티 여부에 따라 기준이 달라지므로 세 가지 면적을 같은 숫자로 보면 안 됩니다.

바닥면적 연면적 차이 계산하기

• 바닥면적: 1층 80㎡, 2층 70㎡처럼 층별로 산정
• 연면적: 80㎡＋70㎡＝150㎡
• 지하층과 주차공간은 용적률 산정에서 별도 제외 가능

바닥면적연면적차이는 한 층의 면적인지 전체 층을 더한 값인지로 구분하면 쉽습니다. 벽, 기둥 등 구획 중심선으로 둘러싸인 각 층의 면적을 더한 값이 연면적입니다. 대지에 건축물이 여러 채 있으면 각 건축물 연면적을 합산합니다.

다만 건축물대장에 적힌 연면적과 용적률 산정용 연면적은 다를 수 있습니다. 건축법상 지하층, 지상층 주차장, 피난안전구역 등은 용적률 계산에서 제외될 수 있기 때문입니다.

아파트 건축면적 바닥면적 계산과 발코니 기준

• 건축면적: 모든 발코니를 원칙적으로 포함
• 주택 바닥면적: 발코니 면적에서 긴 외벽 접한 길이×1.5m를 뺀 면적
• 폭 1.5m까지의 발코니: 바닥면적에서 제외되는 서비스 면적

아파트건축면적바닥면적계산에서 가장 많이 헷갈리는 부분은 같은 발코니라도 건축면적과 바닥면적의 계산이 다르다는 점입니다. 아파트 발코니는 건축면적에는 전부 산입하지만, 주택의 바닥면적에서는 일정 부분을 제외합니다.

예를 들어 발코니 면적이 12㎡이고 가장 긴 외벽 접한 길이가 6m라면 12㎡에서 9㎡를 빼 3㎡가 바닥면적에 산입됩니다. 실제 설계 형상과 외벽 기준에 따라 결과가 달라지므로 최종 계산은 건축사 도면을 확인해야 합니다.

발코니 연면적 포함 여부 확인하기

• 바닥면적에 산입된 발코니: 연면적에도 포함
• 바닥면적에서 제외된 서비스 면적: 연면적에도 제외
• 주택 발코니 확장: 주택에 한해 합법적으로 가능

발코니연면적포함여부는 발코니 자체가 아니라 바닥면적 산정 결과로 판단합니다. 바닥면적에 포함되지 않은 발코니 부분은 연면적에도 들어가지 않습니다. 반대로 발코니가 실내 공간처럼 구성되어 바닥면적에 전부 산입되면 연면적에도 반영됩니다.

발코니 면적 포함 기준은 2005년 7월 18일 개정되고 2006년 1월 18일 시행된 기준에서 크게 바뀌었습니다. 현재는 주택과 비주택을 구분하지 않고 발코니 전체를 건축면적에 산입합니다.

발코니 면적 포함이 달라지는 사례

• 외벽에 접한 부가 공간: 발코니 기준 적용 가능
• 외기 접한 부분을 내력벽으로 막은 실내형 공간: 전부 바닥면적 산입 가능
• 필로티와 지하주차장 경사로: 조건 충족 시 바닥면적 제외

발코니 면적 포함 여부는 이름보다 구조와 설치 방식이 중요합니다. 외벽에 부가적으로 설치되고 외기에 개방된 공간이어야 발코니로 인정될 수 있습니다. 외벽을 내력벽으로 구성해 실내처럼 사용하거나 발코니 요건을 충족하지 못하면 전체 면적이 바닥면적에 들어갈 수 있습니다.

2016년 5월 19일 운영 지침에 따라 주택 발코니 확장부 외단열은 단열재 바깥이 아니라 단열재를 제외한 벽체 중심선을 기준으로 건축면적과 바닥면적을 산정합니다. 서울시가 2024년 논의한 돌출개방형 발코니 개선은 2026년 9월 24일 현재 법령 개정으로 확정되지 않았습니다.

출처
국가법령정보센터 건축법 시행령 제119조
국가법령정보센터 건축법